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　　解讀鏈接：《關(guān)于進一步明確國有建設(shè)用地規(guī)劃條件的實施意見》解讀

各鎮(zhèn)人民政府，豐溪林場，縣有關(guān)單位：

　　《關(guān)于進一步明確國有建設(shè)用地規(guī)劃條件的實施意見》已經(jīng)2023年12月4日縣政府常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向縣自然資源局反映。

　　大埔縣人民政府辦公室

　　2023年12月15日

　　關(guān)于進一步明確國有建設(shè)用地規(guī)劃條件的實施意見

　　為解決縣城規(guī)劃區(qū)和各鎮(zhèn)（場）規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)歷史國有經(jīng)營性建設(shè)用地未明確容積率等規(guī)劃條件問題，明晰歷史國有經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)劃條件認定標準，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》《建設(shè)用地容積率管理辦法》《關(guān)于加強建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)加快處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題指導(dǎo)意見的通知》《梅州市自然資源局關(guān)于梅州市城市規(guī)劃區(qū)國有建設(shè)用地基準容積率有關(guān)問題的意見》等法律法規(guī)文件，結(jié)合本縣實際，制定本實施意見。

　　一、適用范圍

　　縣城規(guī)劃區(qū)和各鎮(zhèn)（場）規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，已取得有效的國有建設(shè)用地使用權(quán)證書（證明文件）或不動產(chǎn)權(quán)證書（證明文件），但因歷史原因在劃撥、出讓（含原劃撥用地補辦出讓）、轉(zhuǎn)讓過程中未明確容積率、用途和商住比等規(guī)劃條件的國有經(jīng)營性建設(shè)用地（不含工業(yè)用地、公共服務(wù)用地）。

　　二、認定標準

　　（一）基準容積率

　　1.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中已約定容積率的，以合同約定的容積率為基準容積率；

　　2.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中未約定容積率，但在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同簽訂前已批準取得用地規(guī)劃紅線圖（含規(guī)劃建設(shè)方案、規(guī)劃許可證等）的，以取得的用地規(guī)劃紅線圖（含規(guī)劃建設(shè)方案、規(guī)劃許可證等）確定的容積率為基準容積率。

　　3.既無國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定容積率，又無批準規(guī)劃確定容積率的，縣城規(guī)劃區(qū)和各鎮(zhèn)（場）規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的住宅、商住、綜合用地等按以下方式確定基準容積率：

　　（1）現(xiàn)狀尚未建設(shè)的空地，基準容積率為2.0；

　　（2）現(xiàn)狀已有歷史永久性建筑物的，以房屋產(chǎn)權(quán)登記載明的建筑面積及建筑用地面積計算基準容積率。容積率大于2.0的，以整塊國有建設(shè)用地上的現(xiàn)狀總建筑面積除以總用地面積核定基準容積率。容積率小于或等于2.0的，一律以2.0為基準容積率。

　　4.土地房屋拆遷安置用地轉(zhuǎn)為經(jīng)營性建設(shè)用地的。歷史上因土地房屋拆遷進行安置的，以實際歷史情形按以下方式確定基準容積率：

　　（1）符合上述第1、2條認定標準的，按第1、2條規(guī)定執(zhí)行；

　　（2）既無國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定容積率，又無批準規(guī)劃確定容積率的，統(tǒng)一按宅基地控制在4層（高度15米）以下的建設(shè)標準確定基準容積率。其中：

　　①現(xiàn)狀尚未建設(shè)為空地的，統(tǒng)一確定基準容積率為4.0；

　　②現(xiàn)狀已有歷史永久性建筑物的，以房屋產(chǎn)權(quán)登記載明的建筑面積及建筑用地面積計算基準容積率。容積率大于4.0的，以整塊國有建設(shè)用地上的現(xiàn)狀總建筑面積除以總用地面積核定基準容積率。容積率小于或等于4.0的，一律以4.0為基準容積率。

　　（二）用途和商住比

　　縣城規(guī)劃區(qū)和各鎮(zhèn)（場）規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)所有建設(shè)項目均須符合總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃要求。證載用途與規(guī)劃用途不一致的，項目動工前須向規(guī)劃主管部門申請出具規(guī)劃條件變更土地用途，向土地主管部門申請核定補繳地價款和換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。未明確具體商住比例的住宅、商住、綜合用地，其中商業(yè)比例≤20%。

　　三、實施方式

　　符合本實施意見的土地權(quán)利人在土地開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和不動產(chǎn)登記過程中（含辦理土地轉(zhuǎn)讓、分割登記、審批規(guī)劃方案、核發(fā)規(guī)劃許可、核發(fā)施工許可、核發(fā)預(yù)售許可、規(guī)劃核實驗收、竣工備案、辦理產(chǎn)權(quán)登記等），需先向自然資源部門申請出具規(guī)劃條件，具體流程如下：

　　（一）土地權(quán)利人向自然資源部門申請出具規(guī)劃條件，需改建、擴建的，改建擴建前須依法依規(guī)辦理相關(guān)手續(xù)。

　　（二）自然資源部門根據(jù)本實施意見和相關(guān)法律法規(guī)出具規(guī)劃條件。

　　（三）自然資源部門根據(jù)出具的規(guī)劃條件按土地現(xiàn)有剩余年限委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)實施評估并進行審核，報縣人民政府批準后由自然資源部門與土地權(quán)利人重新簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，土地權(quán)利人按約定繳納土地出讓金，換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。涉及需回收國有建設(shè)用地重新出讓的，按相關(guān)法律規(guī)定執(zhí)行。

　　（四）自然資源部門根據(jù)重新簽訂的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、繳交地價款憑證和換發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)證書，方可作出相關(guān)許可和辦理后續(xù)業(yè)務(wù)審批手續(xù)。

　　四、符合“三舊”改造的按“三舊”改造政策辦理。

　　五、若上級有關(guān)部門對歷史用地規(guī)劃條件有新規(guī)定，按新規(guī)定執(zhí)行。

　　六、相關(guān)職能部門應(yīng)各司其職，加強溝通、協(xié)調(diào)，嚴格按照本實施意見執(zhí)行，否則將依法依規(guī)從嚴問責。

　　七、本實施意見執(zhí)行前已辦理相關(guān)規(guī)費和罰款繳交、超容積率和超用地紅線繳交地價款等手續(xù)的，按辦理時的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不適用本實施意見。

　　八、本實施意見由大埔縣自然資源局負責解釋。

　　九、本實施意見自2024年1月1日起施行，有效期5年。

　　公開方式：主動公開

　　抄送：縣委辦，縣人大辦，縣政協(xié)辦，縣紀委辦，縣人武部，縣法院，縣檢察院。

　　大埔縣人民政府辦公室秘書股               2023年12月18日印發(fā)