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　　原文：大埔縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)大埔縣加快推進(jìn)“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作實施方案的通知

關(guān)于《大埔縣農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記實施辦法》政策解讀

　　“房地一體”是我國房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)關(guān)系的描述，通俗的說就是“房隨地走、地隨房走”，“房地一體”原則源于房屋和土地的天然的不可分離性。

　　“房地一體”就是把農(nóng)村地籍測量和房產(chǎn)測量同步開展，形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一空間參考、統(tǒng)一成果形式的“三統(tǒng)一”農(nóng)村土地和房屋空間信息數(shù)據(jù)，滿足農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證和權(quán)籍管理所必需的空間、拓?fù)洹⒄Z義等需要。

　　農(nóng)村“房地一體”主要是為農(nóng)村不動產(chǎn)登記頒證提供基礎(chǔ)資料，需要反映每宗土地和其上房屋質(zhì)和量方面的要素，包括土地權(quán)利主體、權(quán)屬性質(zhì)和來源、權(quán)利客體及與這三方面直接相關(guān)的其他內(nèi)容。
　　土地權(quán)利主體是指土地權(quán)利人，包括集體土地所有權(quán)人、國有土地使用權(quán)人、集體土地使用權(quán)人和土地他項權(quán)利人；土地權(quán)利客體指土地權(quán)利、義務(wù)所共同指向的對象。
　　“房地一體”分為農(nóng)村地籍調(diào)查和農(nóng)村房屋調(diào)查兩個主要內(nèi)容，地籍調(diào)查的主要內(nèi)容又可概括為土地權(quán)屬調(diào)查和地籍測量；農(nóng)村房屋調(diào)查也分為房屋產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查和房屋測量。土地權(quán)屬調(diào)查主要查清每個使用權(quán)宗地的使用權(quán)狀況，調(diào)查使用權(quán)宗地的使用權(quán)人、性質(zhì)、坐落、界址、四至和用途等，核實使用權(quán)宗地界址，確定使用權(quán)宗地范圍。在現(xiàn)場標(biāo)定土地權(quán)屬界址點、線，繪制宗地草圖，調(diào)查用途，填寫地籍調(diào)查表，為地籍測量提供工作草圖和依據(jù)。地籍測量指在土地權(quán)屬調(diào)查的基礎(chǔ)上，借助儀器，以科學(xué)的方法，在一定區(qū)域內(nèi)，測量宗地的權(quán)屬界線、界址位置、形狀等，計算面積，測繪地籍圖和宗地圖，按照不動產(chǎn)登記發(fā)證的要求形成一宗一檔的成果材料，為土地登記提供依據(jù)。
　　農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人或相關(guān)部門提供的建房報告、宅基證、村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書，或房屋買賣、互換、贈與、受遺贈、繼承、查封、抵押等其他房屋產(chǎn)權(quán)證明，記錄產(chǎn)權(quán)人，并將產(chǎn)權(quán)證明留復(fù)印件或拍照留存。依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定和要求，調(diào)查房產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建成年份、批準(zhǔn)用途與實際用途，核對房產(chǎn)面積是否批建一致等。房屋測量內(nèi)容包括房屋及其附屬設(shè)施測量、界址測量、房屋邊長丈量。通過入戶丈量房屋邊長，核算面積計算系數(shù)，編制房產(chǎn)分層平面圖和房產(chǎn)分戶平面圖，計算房屋建筑面積，為不動產(chǎn)發(fā)證提供基礎(chǔ)資料。
　　一、“房地一體”調(diào)查工作流程

　　“房地一體”調(diào)查是內(nèi)外業(yè)一體的測量調(diào)查工作，工序較多且內(nèi)外業(yè)工作交互推進(jìn)，工作分為準(zhǔn)備工作、權(quán)屬調(diào)查、地籍測量、房屋調(diào)查和成果歸檔與建庫等內(nèi)容。

　　二、房地一體登記發(fā)證流程如下：
　　1、準(zhǔn)備工作。

　　準(zhǔn)備工作主要包括組織準(zhǔn)備、宣傳發(fā)動、資料收集、技術(shù)設(shè)計、表冊與工具器材準(zhǔn)備、隊伍落實和人員培訓(xùn)等。調(diào)查前，應(yīng)系統(tǒng)收集整理土地及房屋權(quán)屬來源資料，開展實地踏勘、資料分析等，并結(jié)合地方工作基礎(chǔ)，做好技術(shù)設(shè)計，準(zhǔn)備調(diào)查所需的表冊與工具器材，落實調(diào)查人員和隊伍。權(quán)屬調(diào)查應(yīng)由自然資源部門組織，發(fā)揮鎮(zhèn)政府、自然資源所和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民自治組織等基層力量，與技術(shù)隊伍共同配合完成。
　　2、權(quán)屬及地類調(diào)查。

　　①、權(quán)屬調(diào)查是地籍調(diào)查的核心，是保障土地確權(quán)登記發(fā)證的關(guān)鍵。權(quán)屬調(diào)查主要包括：核實宗地的權(quán)屬情況，實地指界，丈量界址邊長及相關(guān)距離，繪制宗地草圖，填寫地籍調(diào)查表。
　　②、制作工作底圖。選用大比例尺（1:500～1:2000）的地形圖、正射影像圖及已有地籍圖作為基礎(chǔ)圖件，充分采用集體土地所有權(quán)登記發(fā)證已形成的地籍區(qū)、地籍子區(qū)界線和集體土地所有權(quán)界線，并標(biāo)注鎮(zhèn)、村、村民小組及重要地物的名稱。參考已有的地籍調(diào)查、土地登記等資料，會同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)人、村民委員會成員或村民代表，在工作底圖上劃分宗地，并預(yù)編宗地號。對新型農(nóng)村社區(qū)或搬遷上樓等無法確定獨立使用面積的，可定為共用宗。
　　③、權(quán)屬狀況調(diào)查。借助工作底圖，結(jié)合現(xiàn)場核實，調(diào)查每宗地的土地坐落與四至；調(diào)查核實權(quán)利人的姓名或者名稱、單位性質(zhì)、行業(yè)代碼、組織機構(gòu)代碼、法定代表人（或負(fù)責(zé)人）姓名及其身份證明、代理人姓名及其身份證明等，對于宅基地調(diào)查，除了調(diào)查記錄土地權(quán)利人的情況外，還應(yīng)調(diào)查權(quán)利人家庭成員情況，復(fù)印權(quán)利人家庭戶口簿等資料，對無權(quán)屬來源的集體建設(shè)用地，根據(jù)實際情況調(diào)查記錄實際使用人；調(diào)查核實宗地的土地權(quán)屬來源資料，確定土地權(quán)屬性質(zhì)、土地使用權(quán)類型、使用期限等；調(diào)查核實宗地批準(zhǔn)用途和實際用途。
　　④、界址調(diào)查。對土地權(quán)屬來源資料齊全，界址明確，經(jīng)實地核實界址無變化的宗地，無需重新開展界址調(diào)查；對土地權(quán)屬來源資料中的界址不明確的宗地，以及界址與實地不一致的宗地，需要現(xiàn)場指界；對于無土地權(quán)屬資料的，根據(jù)法律法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定，經(jīng)核實為合法擁有或使用的土地，可根據(jù)雙方協(xié)商，實際利用狀況及地方習(xí)慣，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)可并公示無異議后，進(jìn)行現(xiàn)場指界。實地指界前，通過送達(dá)指界通知書、公告、廣播、電話等方式提前通知，確保土地權(quán)利人及相鄰宗地權(quán)利人按時到現(xiàn)場指界。指界時，調(diào)查員、本宗地指界人及相鄰宗地指界人同時到場，根據(jù)指界人指定的界址點，現(xiàn)場設(shè)置界標(biāo)，確認(rèn)界址線類型、位置；指界后，將實際用地界線和批準(zhǔn)用地界線標(biāo)繪到工作底圖上，并在地籍調(diào)查表的權(quán)屬調(diào)查記事欄中予以說明；實地丈量宗地的界址邊長。同時，應(yīng)丈量界址點與鄰近地物的相關(guān)距離或條件距離。
　　⑤、宗地草圖繪制。根據(jù)權(quán)屬狀況調(diào)查信息、指界與界址點設(shè)置情況、界址邊長及相關(guān)距離丈量結(jié)果、房屋調(diào)查情況，按概略比例尺繪制宗地草圖。宗地草圖必須現(xiàn)場繪制（可直接在地籍調(diào)查表上繪制，也可另附紙繪制），有基礎(chǔ)圖件資料的地區(qū)，可持打印的相關(guān)圖件到現(xiàn)場，根據(jù)指界和丈量情況做好現(xiàn)場記錄，形成宗地草圖。
　　⑥、地類調(diào)查。利用工作底圖，在權(quán)屬狀況調(diào)查的同時，現(xiàn)場核查土地的利用類型。農(nóng)村建設(shè)用地利用狀況調(diào)查按農(nóng)村宅基地、經(jīng)營性建設(shè)用地、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地、其他建設(shè)用地和非建設(shè)用地等五大類進(jìn)行歸并。
　　3、地籍測量
　　①、在權(quán)屬調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上，通過地籍測量準(zhǔn)確獲取界址點位置，并計算宗地面積。地籍測量包括控制測量、界址點測量、地籍圖測繪和面積量算等。控制測量可根據(jù)需要確定是否開展，對于僅丈量界址邊長不測量界址點坐標(biāo)的地區(qū)，無需開展地籍控制測量。
　　②、界址點測量完成后，按照要求，測繪地籍圖，編制宗地圖。其中，對于不測量界址點坐標(biāo)的地區(qū)，應(yīng)依據(jù)權(quán)屬調(diào)查結(jié)果，繪制宗地相對位置關(guān)系圖，以滿足登記發(fā)證的急需。由圖解法測量獲取的界址點坐標(biāo)，不得用于放樣確定實地界址點的精確位置，可利用宗地草圖上實際丈量的界址邊長，采用幾何要素法計算宗地面積。
　　4、房屋調(diào)查
　　①、在農(nóng)村地籍調(diào)查中，針對農(nóng)村房屋實際情況，實地調(diào)查農(nóng)村宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地地上建筑物和構(gòu)筑物的產(chǎn)權(quán)狀況，結(jié)合地籍測量一并開展房屋測量。房屋調(diào)查要重點調(diào)查房屋的權(quán)利人、權(quán)屬來源情況、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、批準(zhǔn)用途與實際用途、批準(zhǔn)面積與實際面積等要素，形成房地一體的農(nóng)村地籍調(diào)查成果。
　　②、對尚未開展農(nóng)村地籍調(diào)查或有房地一體化調(diào)查需求的地區(qū)，可將農(nóng)村房屋及附屬設(shè)施的調(diào)查工作統(tǒng)一納入農(nóng)村地籍調(diào)查工作中。已經(jīng)完成農(nóng)村地籍調(diào)查或工作尚未完成但已全面部署推進(jìn)的地區(qū)，可結(jié)合本地實際，或統(tǒng)一開展農(nóng)村房屋及附屬設(shè)施的補充調(diào)查，或待日后通過日常變更調(diào)查的方式逐步補充完善房屋及附屬設(shè)施信息，逐步實現(xiàn)房、地調(diào)查成果的統(tǒng)一管理。其中，對已登記的房屋，只需要記錄房屋登記的相關(guān)信息，無需重新開展調(diào)查。
　　③、房屋產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查。依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人提供的準(zhǔn)建證、村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，或房屋買賣、互換、贈與、受遺贈、繼承、等其他房屋產(chǎn)權(quán)證明，記錄產(chǎn)權(quán)人，并將產(chǎn)權(quán)證明留復(fù)印件或拍照留存。產(chǎn)權(quán)共有或有爭議的，記錄共有或爭議情況。其中，對于在現(xiàn)行規(guī)劃建設(shè)管理制度實施前建設(shè)的房屋，應(yīng)提供村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書等資料，對于實施之后建設(shè)的，應(yīng)提供鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證等資料。
　　④、依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定和要求，調(diào)查房產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建成年份、批準(zhǔn)用途與實際用途，核對房產(chǎn)面積是否批建一致等；對村民整體搬遷上樓的，還應(yīng)該調(diào)查記錄房屋所在自然層次和房屋編號。對于農(nóng)房中的一房多戶，應(yīng)現(xiàn)場確定房屋分戶界址和權(quán)屬情況，需要現(xiàn)場指界的，應(yīng)經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人現(xiàn)場指界，明確界址并現(xiàn)場確認(rèn)簽字。房屋產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查形成的結(jié)果可記錄在地籍調(diào)查表的“權(quán)屬調(diào)查記事”欄內(nèi)。
　　⑤、房屋測量。房角點測量宜采取與宗地界址點測量同樣的技術(shù)方法，一并開展。房屋邊長丈量在宗地的界址邊長丈量時一并開展，對確實無法丈量房屋邊長時，應(yīng)丈量至少兩條房角點與界址點或房角點與鄰近地物的相關(guān)距離，便于間接解算房屋邊長和求解房屋面積。對于新型農(nóng)村社區(qū)或搬遷上樓等高層多戶的，可參照《房產(chǎn)測量規(guī)范》開展房屋測量。對于已有戶型圖的，可通過核實戶型圖獲取房屋內(nèi)部邊長，對于沒有戶型圖的，需實地測量房屋內(nèi)部邊長。
　　⑥、面積量算。依據(jù)實地丈量的房屋邊長計算房屋占地面積，結(jié)合房屋層數(shù)計算房屋建筑面積。對于高層多戶，有戶型圖的，可通過實地丈量的房屋邊長和核實戶型圖獲取的房屋內(nèi)部邊長計算房屋建筑面積和套內(nèi)面積，無戶型圖的，需要實地丈量的房屋邊長和實地測量房屋內(nèi)部邊長計算房屋建筑面積和套內(nèi)面積。
　　⑦、調(diào)查結(jié)果記錄。一是要將房屋權(quán)屬狀況信息和房屋測量結(jié)果記載在地籍調(diào)查表中；二是要在宗地草圖中標(biāo)識房屋，并標(biāo)注房屋邊長，房屋的樓層、結(jié)構(gòu)以及爭議情況等信息；三是要在地籍圖的測繪中將房屋要素納入；四是成果資料的整理歸檔以及數(shù)據(jù)庫的建設(shè)都要將房屋調(diào)查的信息包含在內(nèi)。
　　5、資料整理歸檔與數(shù)據(jù)庫建設(shè)
　　調(diào)查工作完成后，應(yīng)按照數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)，建立房地一體數(shù)據(jù)庫，并由縣級自然資源主管部門及時組織對房地一體調(diào)查成果進(jìn)行驗收。調(diào)查成果主要包括地籍調(diào)查表、宗地圖、地籍圖、房屋分層分戶平面圖、房屋面積統(tǒng)計表、房屋丈量草圖、相關(guān)文字報告以及房地一體數(shù)據(jù)庫等。驗收通過后，要及時將調(diào)查成果和檔案資料整理歸檔，并結(jié)合不動產(chǎn)登記等日常業(yè)務(wù)做好更新維護(hù)。

大埔縣自然資源局　　

2020年10月22日