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　　解讀鏈接：《大埔縣“三舊”改造項(xiàng)目拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)操作指引》解讀

各鎮(zhèn)人民政府，豐溪林場，縣有關(guān)單位：

　　《大埔縣“三舊”改造項(xiàng)目拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)操作指引》已經(jīng)2021年12月28日縣政府常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向縣自然資源局反映。

　　大埔縣人民政府辦公室

　　2022年1月27日

　　大埔縣“三舊”改造項(xiàng)目拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)操作指引

　　第一章  總 則

　　第一條  為指導(dǎo)大埔縣“三舊”改造項(xiàng)目拆遷安置補(bǔ)償工作，推動“三舊”改造工作科學(xué)、有序、順利開展，根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（粵府令第279號）、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）、《梅州市人民政府關(guān)于印發(fā)梅州市“三舊”改造實(shí)施辦法的通知》（梅市府〔2020〕10號）等規(guī)范性文件的規(guī)定，遵循依法依規(guī)、公平公正的原則，結(jié)合當(dāng)前大埔縣“三舊”改造實(shí)際情況，制訂以下指引。本指引供改造主體開展大埔縣“三舊”改造項(xiàng)目拆遷安置補(bǔ)償工作參考和借鑒。

　　第二章  房屋拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　（一）舊村莊改造

　　第二條  改造主體應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，被拆遷人應(yīng)按要求提供合法有效的建設(shè)用地、建房批準(zhǔn)證件等證明材料。對因歷史客觀原因未辦理建設(shè)用地、建房批準(zhǔn)等審批手續(xù)的房屋，由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、集體經(jīng)濟(jì)組織依照農(nóng)村宅基地相關(guān)政策進(jìn)行確認(rèn)后，按本辦法相關(guān)規(guī)定給予貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　第三條  舊村莊改造的住宅安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、村集體物業(yè)復(fù)建安置補(bǔ)償以貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式；由被拆遷人自行選擇一種方式進(jìn)行補(bǔ)償。

　　1.貨幣補(bǔ)償

　　宅基地及地上房屋權(quán)益人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模捎邢鄳?yīng)評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)按照有關(guān)規(guī)定來確定補(bǔ)償價值。

　　2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　（1）宅基地產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)，首層現(xiàn)狀建筑面積按不大于1:2的比例進(jìn)行調(diào)換住宅類安置房建筑面積，二層及以上現(xiàn)狀建筑面積（由有資質(zhì)的測繪公司提供的測繪報告為準(zhǔn)）按不大于1:1的比例進(jìn)行調(diào)換住宅類安置房建筑面積。

　　（2）夾層調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)，層高等于或大于2.2米的夾層建筑物面積按不大于1:1的比例進(jìn)行調(diào)換住宅類安置房建筑面積，層高小于2.2米的夾層建筑物進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。

　　（3）空宅基地按不大于1:1的比例進(jìn)行調(diào)換住宅類安置房建筑面積，其上附著物進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。空宅基地的認(rèn)定原則如下：

　　A.有合法證明文件；

　　B.無爭議糾紛的空地；

　　C.需經(jīng)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門查檔核實(shí)。

　　（4）庭院地按不大于1:1的比例進(jìn)行調(diào)換住宅類安置房建筑面積。

　　（5）住宅類安置房面積規(guī)定：選擇住宅類安置房屋，住宅類安置房建筑面積超過被拆遷房屋建筑面積時，超出建筑面積一般不得超過（或少于）被拆遷房屋建筑面積的20%。具體規(guī)定如下：

　　A.凡在拆遷期限內(nèi)簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的時間先后順序選擇安置房；

　　B.住宅類安置房建筑面積多于（或少于）核定的被拆遷人房屋面積的，多于（或少于）部分按住宅類安置房市場單價進(jìn)行結(jié)算。

　　（6）經(jīng)法定程序和標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的改造范圍內(nèi)的低保戶或其他特殊情形生活困難的原籍村民權(quán)益人，應(yīng)在拆遷補(bǔ)償安置方案中給予合理保障。

　　3.“住改商”房屋補(bǔ)償

　　（1）經(jīng)認(rèn)定為“住改商”的房屋，委托有相應(yīng)評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)根據(jù)“住改商”房屋的權(quán)益、實(shí)物及區(qū)位評估后，由改造主體進(jìn)行貨幣補(bǔ)償或等值調(diào)換經(jīng)營性物業(yè)；

　　（2）被拆遷的集體土地上或國有土地上住宅房屋，在舊村莊改造項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查成果公示截止日前已辦理合法有效的經(jīng)營手續(xù)，并實(shí)際營業(yè)的住宅房屋可回遷為商業(yè)；

　　（3）“住改商”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由改造主體制定具體實(shí)施方案時予以明確；

　　（4）選擇商業(yè)回遷的“住改商”房屋，根據(jù)實(shí)際情況給予停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償或租賃損失補(bǔ)償，由有相應(yīng)評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)按照相關(guān)規(guī)定來確定補(bǔ)償價值；

　　（5）產(chǎn)權(quán)登記為住宅改成商業(yè)用途的房屋選擇商業(yè)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，以被征收的房屋建筑面積為依據(jù)，按戶型面積最接近原則和等值原則調(diào)換相應(yīng)建筑面積的商業(yè)房屋（商鋪），并結(jié)清差價。未經(jīng)合法程序認(rèn)定為“住改商”的房屋不能調(diào)換為商業(yè)房屋（商鋪），只能選擇調(diào)換住宅房屋。

　　4.停車位購買

　　每套安置房或商鋪可安排一個產(chǎn)權(quán)車位指標(biāo)，按照簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的先后順序優(yōu)先安排，價格按市場定價結(jié)算。

　　5.住宅房屋臨時過渡安置

　　（1）臨遷方式

　　對于按拆遷協(xié)議選擇住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換并自行過渡調(diào)換的住戶，改造主體應(yīng)向被拆遷戶支付臨時過渡補(bǔ)助費(fèi)。支付標(biāo)準(zhǔn)按用于調(diào)換安置房的建筑面積計算，由被拆遷人自行解決住所。補(bǔ)助費(fèi)的發(fā)放從被拆遷人交出被拆遷房屋起到通知交付安置房后滿三個月止。

　　被拆遷人選擇住宅房屋貨幣補(bǔ)償，且在簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書約定時間一個月內(nèi)搬遷完畢的，由改造主體按被拆遷房屋建筑面積一次性支付給被拆遷人3個月的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。

　　（2）臨遷期限

　　從被拆遷人交付被拆遷房屋之日起至改造主體通知交付安置房之日止，一般不得超過三年。超過三年后未交付安置房的，改造主體必須繼續(xù)提供臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。

　　6.非住宅房屋補(bǔ)償

　　非住宅房屋，如豬舍、雜間等以調(diào)換比例不大于1:1進(jìn)行調(diào)換住宅類安置房建筑面積或由有相應(yīng)評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)按照有關(guān)規(guī)定來確定補(bǔ)償價值。

　　第四條  裝飾裝修補(bǔ)償

　　1.由改造主體先進(jìn)行前期的入戶調(diào)研和摸底，計算每平方米被拆遷建筑面積的裝飾裝修單價進(jìn)行補(bǔ)償。

　　2.如被拆遷人對裝飾裝修補(bǔ)償存在異議，由有相應(yīng)評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)按照有關(guān)規(guī)定來確定補(bǔ)償價格。

　　第五條  集體物業(yè)的補(bǔ)償

　　集體物業(yè)可選擇按現(xiàn)有建筑面積復(fù)建補(bǔ)償方式進(jìn)行復(fù)建補(bǔ)償，具體按照城市更新政策和項(xiàng)目改造方案相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　（二）舊城鎮(zhèn)改造

　　第六條  舊城鎮(zhèn)改造過程不涉及征收集體土地但必須對村民的房屋進(jìn)行拆遷的，參照國有土地上房屋征收有關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　第七條  住宅房屋補(bǔ)償

　　具體補(bǔ)償詳情請參照“舊村莊”中的第三條。

　　第八條  非住宅房屋的補(bǔ)償

　　1.拆遷商業(yè)用房由有相應(yīng)評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)按照有關(guān)規(guī)定確定補(bǔ)償價值。

　　2.房改房、商品房、單位用房、個人集資房、企、事業(yè)用房等住宅類房屋統(tǒng)一按不大于1:1的比例進(jìn)行調(diào)換住宅類安置房。

　　3.企業(yè)土地、廠房、倉庫、經(jīng)營損失（停車、停業(yè)）由有相應(yīng)評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)按照有關(guān)規(guī)定確定補(bǔ)償價值；工人失業(yè)補(bǔ)償按照社保有關(guān)規(guī)定辦理。

　　對因拆遷房屋造成被拆遷人停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被拆遷前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。其中，房屋被拆遷前的效益原則上以房屋拆遷決定作出前1年內(nèi)實(shí)際月平均稅后利潤為準(zhǔn)，不能提供納稅情況等證明或者無法核算稅后利潤的，按上年度本地區(qū)同行業(yè)平均稅后利潤額或者同類房屋市場租金評估計算。

　　4.在產(chǎn)權(quán)調(diào)換期間被拆遷商鋪的租金損失，按有相應(yīng)評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)按照有關(guān)規(guī)定來確定補(bǔ)償價格，補(bǔ)償期限從被拆遷人移交商鋪給改造主體之日起至產(chǎn)權(quán)調(diào)換商鋪交付之日止。

　　（三）舊廠房改造

　　第九條  權(quán)利主體可以選擇貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進(jìn)行補(bǔ)償。

　　1.貨幣補(bǔ)償

　　舊廠房補(bǔ)償金額包含被拆遷范圍內(nèi)土地使用權(quán)、建筑物、構(gòu)筑物價值的補(bǔ)償；因房屋拆遷、搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)取?/p>

　　企業(yè)工廠停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，按廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于實(shí)施<國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例>有關(guān)具體問題的通知》（粵建房〔2013〕26號）執(zhí)行。房屋拆遷決定公告之日前已停產(chǎn)停業(yè)的企業(yè)工廠不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

　　2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　“工業(yè)改工業(yè)”的舊廠房改造項(xiàng)目，建議以不大于1:1的比例通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式對原權(quán)利人補(bǔ)償回遷產(chǎn)業(yè)用房。

　　（四）搬家（遷）補(bǔ)助費(fèi)

　　第十條  住宅類房屋搬家補(bǔ)助費(fèi)

　　被拆遷人在規(guī)定拆遷期限內(nèi)搬遷，選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模幢徊疬w房屋建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放一次性搬家補(bǔ)助費(fèi)。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換需二次搬遷，按用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放兩次搬家補(bǔ)助費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)以各項(xiàng)目的補(bǔ)償實(shí)施方案另行規(guī)定。

　　第十一條  非住宅類房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)

　　工業(yè)用房、門店、機(jī)關(guān)和事業(yè)單位用房、企業(yè)、設(shè)備、設(shè)施、倉庫等的搬遷補(bǔ)助費(fèi)，按有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)按照有關(guān)規(guī)定來確定補(bǔ)償價格。

　　第十二條  祖屋宗祠房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)

　　祖屋宗祠房屋的搬遷補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)祖屋實(shí)際情況確定價格。

　　第十三條  被拆遷房屋依法實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行的不發(fā)搬家（遷）補(bǔ)助。

　　（五）評估機(jī)構(gòu)的選擇

　　第十四條  有相應(yīng)評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)由被拆遷人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定，在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由有關(guān)部門組織被拆遷人，按照少數(shù)服從多數(shù)原則投票決定，或采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。

　　（六）獎勵辦法

　　第十五條  凡在各項(xiàng)目拆遷方案發(fā)布之日起30天內(nèi)完成測量、確權(quán)登記，并且在規(guī)定時間（以各項(xiàng)目規(guī)定時間為準(zhǔn)）簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議、按時搬遷并交付拆除的，給予獎勵。具體獎勵標(biāo)準(zhǔn)由各項(xiàng)目在補(bǔ)償實(shí)施方案中另行規(guī)定。

　　（七）公益性服務(wù)設(shè)施安置補(bǔ)償規(guī)定

　　第十六條  公益性服務(wù)設(shè)施權(quán)益（一般包括各種地上地下的公共市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共場地設(shè)施和附屬設(shè)施等）的補(bǔ)償應(yīng)在拆遷安置補(bǔ)償方案中單列，并按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。公益性服務(wù)設(shè)施應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定通過重建方案確定。

　　（八）國有資產(chǎn)的處置辦法

　　第十七條  涉及國有資產(chǎn)處置的，必須按國有資產(chǎn)處置程序辦理。采取評估拍賣或者等值交換的方式處理，防止國有資產(chǎn)流失。

　　（九）被拆遷房屋屬性認(rèn)定

　　第十八條  被拆遷房屋的權(quán)屬、結(jié)構(gòu)、用途、面積，以房地產(chǎn)權(quán)證或土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證記載為準(zhǔn)。沒有土地、房屋所有權(quán)證的由征收部門組織有關(guān)人員進(jìn)行確定。涉及房屋產(chǎn)權(quán)爭議的，由公證部門進(jìn)行現(xiàn)場證據(jù)保全，依法律程序確定權(quán)屬。確定權(quán)屬期間不影響拆遷工作進(jìn)行。

　　第十九條  拆遷范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑，或房地產(chǎn)登記記載事項(xiàng)不明確或者與現(xiàn)狀不符的建筑，由房屋征收部門依照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定進(jìn)行調(diào)查登記，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、自然資源局等部門進(jìn)行認(rèn)定并按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　第二十條  對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，對認(rèn)定為違法建筑以及超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予補(bǔ)償。未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，按評估價值給予補(bǔ)償。

　　第二十一條  被拆遷人應(yīng)如實(shí)向改造主體申報個人被拆遷房屋現(xiàn)狀。未如實(shí)申報的，責(zé)任自負(fù)。

　　（十）在建工程、未形成房屋的土地及已建成房屋

　　剩余用地面積的補(bǔ)償

　　第二十二條  對報建手續(xù)齊全，已批準(zhǔn)建設(shè)，尚未建主體或建筑主體已經(jīng)倒塌、拆除而僅剩基底的建筑物部分參照構(gòu)筑物予以補(bǔ)償，宅基地部分按照空宅基地予以補(bǔ)償。

　　第二十三條  已辦理國有土地使用證或中華人民共和國不動產(chǎn)權(quán)證書的成塊土地按具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告進(jìn)行補(bǔ)償；經(jīng)認(rèn)定為國有土地但未辦理國有土地使用證或中華人民共和國不動產(chǎn)權(quán)證書的，按具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告進(jìn)行補(bǔ)償。

　　第二十四條  被拆遷集體（或國有）土地上已建成房屋的剩余用地面積補(bǔ)償，按具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估價格確定。

　　（十一）可補(bǔ)償建（構(gòu)）筑物的時間界定

　　第二十五條  農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織擬定改造意向書（含改造方式及模式）征求村民意見，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會或戶代表會議應(yīng)到會人員的三分之二以上表決同意，自申請改造之日起，以后建造的房屋，一律視作搶建建筑，不予補(bǔ)償。

　　（十二）其他

　　第二十六條  被拆遷人房屋有租賃、抵押、共有、查封等問題，由被拆遷人自行處理。

　　第三章  地上附著物和青苗補(bǔ)償規(guī)定

　　第二十七條  地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照《大埔縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)大埔縣征收土地地上附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的通知》（埔府辦〔2021〕4號）進(jìn)行補(bǔ)償。

　　第四章  附 則

　　第二十八條  凡在大埔縣轄區(qū)內(nèi)，因國家、省、市確定的重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目對拆遷安置補(bǔ)償另有規(guī)定的，從其規(guī)定；本指引未規(guī)定的，按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。本指引與法律法規(guī)及上級政策有沖突的，以法律法規(guī)及上級政策規(guī)定為準(zhǔn)。

　　第二十九條  本指引有效期三年，自本指引印發(fā)之日起實(shí)施。以前已實(shí)施拆遷安置補(bǔ)償或正在實(shí)施拆遷安置補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等一律按原規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　第三十條  本指引解釋權(quán)歸大埔縣自然資源局，具體解釋工作由大埔縣自然資源局負(fù)責(zé)。

　　公開方式：主動公開

　　抄送：縣委辦，縣人大辦，縣政協(xié)辦，縣紀(jì)委辦，縣人武部，縣法院，縣檢察院。

　　大埔縣人民政府辦公室秘書股             2022年1月29日印發(fā)