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大埔縣農(nóng)房管控和風(fēng)貌提升管理實施細(xì)則（征求意見稿）

　　第一條為進一步規(guī)范我縣農(nóng)村村民建房行為，加強農(nóng)村宅基地管理，全面提升鄉(xiāng)村風(fēng)貌，建成具有嶺南特色的美麗鄉(xiāng)村，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和國務(wù)院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》、《廣東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》、《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》和《廣東省關(guān)于全面推進農(nóng)房管控和鄉(xiāng)村風(fēng)貌提升的指導(dǎo)意見》等有關(guān)法律法規(guī)精神，結(jié)合我縣實際，制定本辦法。

　　第二條大埔縣縣城規(guī)劃區(qū)和各鎮(zhèn)（場）鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃區(qū)以外的農(nóng)村村民建房管理，適用本辦法。

各鎮(zhèn)（場）人民政府為本辦法的實施主體，縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、縣自然資源局、縣住建局為本辦法的行業(yè)主管業(yè)務(wù)指導(dǎo)部門。

　　第三條村民建房應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃，嚴(yán)格執(zhí)行“先規(guī)劃、再審批用地、放線建設(shè)、驗收管理”原則。

　　村莊規(guī)劃應(yīng)明確劃定建設(shè)區(qū)、養(yǎng)殖區(qū)、農(nóng)業(yè)作業(yè)區(qū)等區(qū)域。村民建房只能選擇在村莊規(guī)劃確定的建設(shè)區(qū)域內(nèi)建設(shè)；在村莊規(guī)劃確定的建設(shè)區(qū)域外不得新選址建房，只能對危舊房屋在原址按縣確定或縣認(rèn)可的客家建筑特色和風(fēng)貌進行改造；拆舊建新的必須符合本試行辦法第五條的相關(guān)規(guī)定，不符合規(guī)定的又無法居住的危舊房村民必須在村莊規(guī)劃確定的建設(shè)區(qū)域內(nèi)選址建房。

　　第四條村民建房要科學(xué)選址，避開地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)地段，避開自然保護區(qū)、飲用水源一級保護區(qū)、有開采價值的地下資源和地下采空區(qū)等。

　　第五條村民建房要貫徹節(jié)約集約利用土地原則，盡可能利用舊宅基地、荒坡地、空閑地、廢棄地等進行建設(shè)，嚴(yán)禁占用永久基本農(nóng)田。

　　　　　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，新建住房后，原宅基地使用權(quán)由村集體收回。

　　第六條鎮(zhèn)（場）及村“兩委”會要正確引導(dǎo)村民按規(guī)劃集中連片居住，以便搞好公共服務(wù)設(shè)施配套和降低農(nóng)村建房成本。村莊建房應(yīng)當(dāng)與舊村改造、危房改造相結(jié)合，嚴(yán)格控制零星建房。

　　第七條農(nóng)村村民建房需要使用宅基地的，書面申請經(jīng)村民小組會議討論（三分之二以上戶主代表簽名同意后），并將申請宅基地戶主名單、占地面積、位置等張榜公布，聽取群眾意見，經(jīng)公示無異議的,經(jīng)村民小組長簽批后報村民委員會,主要程序如下：

　　(一)申請。申請人持經(jīng)村民小組長簽批的申請材料向當(dāng)?shù)卮迕裥〗M書面提出建房用地申請。村委會每季度將村民提交的申請材料統(tǒng)一集中登記，每個季度應(yīng)當(dāng)依法召開村委會或村民代表大會進行審議，并張榜公示15日。在公示期間內(nèi)本村村民未提出異議或者異議不成立的，上報給鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)服務(wù)部門、鎮(zhèn)級規(guī)劃部門初審。

　　(二)現(xiàn)場勘查。鎮(zhèn)人民政府組織鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)服務(wù)部門、鎮(zhèn)級規(guī)劃部門進行現(xiàn)場勘查和群眾調(diào)查，審查建房用地和建設(shè)申請條件，并制作勘查筆錄和審查意見書。

　　(三)填申請表。初審合格后，鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)服務(wù)部門向申請人發(fā)放《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表》、鎮(zhèn)級規(guī)劃部門《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批表》等。

　　(四)村委會審查。村委會對申請人提交的《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表》進行審查并簽署意見，證明申請人的原住宅用地情況和家庭成員現(xiàn)居住情況，由負(fù)責(zé)人簽字，同時加蓋村民委員會公章，報鎮(zhèn)人民政府審核。

　　(五)審核審批。鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)服務(wù)部門、鎮(zhèn)級規(guī)劃部門在收到村委會上報的住宅建設(shè)用地申請材料后完成審核并現(xiàn)場確定規(guī)劃用地范圍，審批方案包含對符合審批條件的報鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)并頒發(fā)《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書》,建筑方案需附帶建筑外立面效果圖，可參考選用大埔縣農(nóng)村建房設(shè)計指引圖集。

　　(六)放樣。由鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門、鎮(zhèn)級規(guī)劃部門根據(jù)《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書》和《村鎮(zhèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》到實地放樣，劃定范圍，填寫《放樣記錄卡》，放樣參加人應(yīng)當(dāng)在《放樣記錄卡》上簽字。放樣后，用地申請人方能動工建設(shè)。

　　(七)驗收發(fā)證。新建、改建、擴建農(nóng)村村民住宅，建房完工后30個工作日內(nèi)向鎮(zhèn)政府申請驗收，鎮(zhèn)政府組織鎮(zhèn)級農(nóng)業(yè)農(nóng)村、鎮(zhèn)級規(guī)劃等部門進行驗收農(nóng)戶是否按照批準(zhǔn)面積、四至等要求使用宅基地、是否按照批準(zhǔn)面積和規(guī)劃要求建設(shè)住房、是否按照規(guī)定外立面要求進行建設(shè)，填寫《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表》，驗收合格后依法向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理不動產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書。

　　第八條村民建房每戶宅基地面積不得超過150平方米，新建建筑層數(shù)不得超過4層，建筑高度不能超過15米（含樓梯間）。

　　第九條房屋設(shè)計要符合衛(wèi)生條件要求，人畜不能混居，要適當(dāng)設(shè)置農(nóng)具堆放間，配套衛(wèi)生間設(shè)施和三級化糞池或沼氣池。

　　第十條住宅建筑之間、住宅建筑與其他建筑之間應(yīng)留足間距，以滿足日照、通風(fēng)、安全等方面的要求。主要朝向（長方向）間距不少于6米，側(cè)向（短方向）山墻之間間距參照《廣東省居住小區(qū)技術(shù)規(guī)范》，最小間距不小于4米。間距內(nèi)不得外挑陽臺等任何建筑物、構(gòu)筑物。房屋周邊空地要進行綠化、美化，搞好庭院綠化。

　　第十一條在路邊、山邊、水邊的建筑（群）要退足距離，河、路退縮空間要植樹綠化：

　　（一）按照《中華人民共和國公路管理條例》第二十九條和《廣東省公路條例》第二十四條的規(guī)定，公路建筑控制區(qū)的范圍，指從公路兩側(cè)邊溝（截水溝或者坡腳護坡道；無邊溝的，防撞欄或者防撞墻外側(cè)五米）外緣起算的以下間距：高速公路不少于30米；國道不少于20米，省道不少于15米，縣道不少于10米，鄉(xiāng)道不少于5米；

　　（二）按照《鐵路安全管理條例》(國務(wù)院令639號)的規(guī)定，鐵路安全保護區(qū)外側(cè)起向外的距離為：村鎮(zhèn)居民居住區(qū)高速鐵路為15米，其他鐵路為12米；

　　（三）沿山體周邊建設(shè)時，應(yīng)進行科學(xué)選址，避開地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)，距山體護坡不少于4米；

　　（四）河溪要明確保護范圍，沿河溪邊建房時，距河溪邊沿不少于10米；

　　（五）村莊規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍必須符合國務(wù)院《公路安全保護條例》的相關(guān)要求及村莊規(guī)劃的要求實施建設(shè)。

　　第十二條村民住宅建筑要突出地方特色，突出客家建筑特色和風(fēng)貌，縣自然資源主管部門免費提供具有客家建筑特色和風(fēng)貌的住宅設(shè)計圖紙供村民選擇，同時村民自有圖紙的是否具有客家特色和風(fēng)貌的界定由各鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)把關(guān)。

　　第十三條村民在建房前必須簽訂房屋建設(shè)風(fēng)貌管控承諾書，房屋按客家建筑特色和風(fēng)貌要求建設(shè)驗收合格的，給予一定的獎勵；村民不按客家建筑特色和風(fēng)貌要求建設(shè)的，不得驗收發(fā)證，增強村民落實風(fēng)貌建設(shè)的自覺性。

　　第十四條農(nóng)村建房要以點帶面，注重示范帶動，每年每個鎮(zhèn)（場）建成1個以上農(nóng)房管控、風(fēng)貌提升的美麗鄉(xiāng)村示范村，縣人民政府出臺相關(guān)考核辦法予以獎懲。

　　第十五條村民建房要符合《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》有關(guān)歷史文化和自然風(fēng)貌保護的規(guī)定，不得侵占和損壞文物古跡、古建筑、古樹名木和風(fēng)景名勝等，在文物、風(fēng)景名勝和自然風(fēng)貌保護區(qū)范圍內(nèi)不得建設(shè)與之風(fēng)貌不相協(xié)調(diào)的建筑。

　　第十六條村民集中居住區(qū)要規(guī)劃配套衛(wèi)生、文化、體育等公共服務(wù)設(shè)施。

　　按服務(wù)半徑科學(xué)合理設(shè)置足夠的密閉式垃圾屋，禁止使用開放式垃圾池。有條件的村要建設(shè)垃圾收集轉(zhuǎn)運站，垃圾屋、垃圾收集轉(zhuǎn)運站不得設(shè)置在村入口，與村主要道路相距一般不少于20米。

　　各村要建設(shè)排水收集系統(tǒng)，有條件的村要建設(shè)小型污水處理設(shè)施。

　　第十七條全面規(guī)范管線設(shè)置。供電、照明、有線電視、通信等線路應(yīng)沿路平行布置，做到整齊有序，不得亂拉亂掛。地下管線上面不得建房。在架空電力線路周圍建房的，建筑物應(yīng)按規(guī)定退讓電力線路邊距，以確保安全。

　　第十八條村民修建房屋應(yīng)當(dāng)經(jīng)有資質(zhì)的設(shè)計單位設(shè)計或使用標(biāo)準(zhǔn)圖集，并由有資質(zhì)的施工單位或建筑工匠承建，以保證質(zhì)量和安全。

　　第十九條抓好工匠集中培訓(xùn)。縣住建部門對農(nóng)村現(xiàn)有建筑工匠有計劃地進行集中培訓(xùn)和繼續(xù)教育,加強建筑施工基本技術(shù)規(guī)范、地方特色建筑和新技術(shù)、新材料知識教育，實行持證上崗和動態(tài)管理。

　　第二十條農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于農(nóng)村村民非法占用土地建住宅行政執(zhí)法權(quán)的公告》（粵府函〔2020〕84號）要求，由鎮(zhèn)（場）人民政府行使的行政檢查、行政強制措施權(quán)（跨行政區(qū)域的案件和縣級以上人民政府及其行政主管部門認(rèn)為影響較大的案件除外）。

　　在村莊規(guī)劃內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由鎮(zhèn)人民政府依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十五條的相關(guān)規(guī)定，責(zé)令停止建設(shè)，尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，責(zé)令限期改正。無法采取改正措施消除影響的，責(zé)令限期拆除。

　　有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為前款規(guī)定的無法采取改正措施消除影響的情形：

　　（一）超過鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證確定的建筑面積或者建筑高度且超出合理誤差范圍的；

　　（二）違反建筑間距、建筑退讓道路紅線、建筑退讓用地邊界等技術(shù)規(guī)定等強制性內(nèi)容的；

　　（三）侵占現(xiàn)狀及規(guī)劃確定的道路、消防通道、廣場、公共綠地、河湖水面、地下工程、軌道交通設(shè)施、通訊設(shè)施或者壓占城市管線、永久性測量標(biāo)志等公共設(shè)施、公共場所用地的；

　　（四）占用各級文物保護單位、歷史建筑保護范圍用地進行建設(shè)的；

　　（五）在已完成規(guī)劃條件核實的建設(shè)工程用地范圍內(nèi)擅自新建、搭建建筑物、構(gòu)筑物的。

　　第二十一條不符合“一戶一宅”政策或分戶條件，存在多占、亂占、買賣等違法占用耕地建房的，如符合村莊規(guī)劃的，由鎮(zhèn)（場）人民政府依法依規(guī)查處沒收后，移交給村集體，經(jīng)全體村民代表大會決議通過后，在本村集體內(nèi)按照市場評估價格有償流轉(zhuǎn)給其他未享受過一戶一宅的本村村民，所得經(jīng)費上繳財政用于新增開墾耕地，政府依法依規(guī)予以完善用地手續(xù)；不符合村莊規(guī)劃的，鎮(zhèn)（場）人民政府依法依規(guī)立案查處后予以拆除恢復(fù)土地原狀。

　　第二十二條對違法違章建筑，根據(jù)省政府《關(guān)于建立土地管理共同責(zé)任制度的通知》（粵府〔2008〕100號）的規(guī)定，電力、市政公用企業(yè)和廣播電視單位不得通電、通水、通氣和接入有線電視等，自然資源部門不得辦理不動產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，金融機構(gòu)不得發(fā)放貸款，違者追究相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)及責(zé)任人的責(zé)任。

　　第二十三條村、鎮(zhèn)應(yīng)加強巡查監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)農(nóng)村違章建房的，要及時制止和糾正，并將相關(guān)情況及時上報縣有關(guān)部門。一個鎮(zhèn)一年內(nèi)發(fā)生未批先建數(shù)量超過審批數(shù)量10%以上，或一個行政村出現(xiàn)5宗以上未批先建的，追究當(dāng)?shù)卣饕?fù)責(zé)人、分管領(lǐng)導(dǎo)和管理部門責(zé)任人的責(zé)任，對玩忽職守的按公務(wù)員法處理。

　　第二十四條設(shè)立違法建筑舉報制度，對連續(xù)發(fā)生3宗以上舉報而未及時處理的，依法追究鎮(zhèn)、村主要負(fù)責(zé)人、分管領(lǐng)導(dǎo)和管理部門責(zé)任人的責(zé)任，對玩忽職守的按相關(guān)法律、法規(guī)處理。

　　第二十五條涉及城鄉(xiāng)規(guī)劃違法違紀(jì)行為的，按《城鄉(xiāng)規(guī)劃違法違紀(jì)行為處理辦法》（中華人民共和國監(jiān)察部、中華人民共和國人力資源和社會保障部、中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第29號）規(guī)定處理。

　　第二十六條本辦法自發(fā)布之日起施行。